绵阳市房地产市场的回眸与展望

  党的十七大把民生问题提到了空前的高度，2007年12月3日至5日在北京召开的中央经济工作会议同样把“着力改善民生，促进社会和谐”作为明年经济工作的主要任务之一。强调要从人民最关心最直接最现实的利益入手，加大对改善民生的投入力度。古人云：衣食足而后知礼仪。衣食足之后便是“住”，我国农民以前是“吃”、“住”、“穿”、“用”、“文”、“医”。现在向“吃”、“住”、“文”、“交”、“医”、“穿”、“用”转变，不管怎么变，这“住”都排在显要地位。据调查，在绵阳农村的消费支出中住房和教育已成为大头。供养一个高中生一年需要5000元以上。供养一个大学生要花费7000至20000元不等。而有91％的农户积累3—15年用于修房造屋。2004年我国农民人均收入2936元，2005年农民人均收入3255元。去年全年农民收入都有所增加，但修房造屋的建筑材料一涨再涨。最必须的火砖去年每块才一角七、八，如今绵阳市价已经二角八、九一块。绵阳城区房价一涨再涨，难怪等着商品房降价的人连连惊呼后悔前几年没有下手购房啊！
                                   前几年的绵阳房地产市场
     笔者随手看了一下2003年绵阳电话号码簿。粗略数了一下，各类房地产公司有60家以上。2003年绵阳市商品房平均价格为1374元/m2，其中住宅均价1268元/m2，比2002年上涨126元，升幅达11％。全市空置待售的商品房为51.28万m2，其中待售一年以上的35.3万m2，待售两年以上的20万m2。2004年我市商品房实际售价1463元/m2，比2003年上涨15.6％，按户均90m2的面积计算购买一套商品房需13.2万元。当时房产商开发的高档楼，高层电梯公寓和“大楼盘”空置不少。据不完全统计全市空置商品房面积达72.5万m2。2005年我市房地产开发投资28.99亿元，商品房施工面积2582435m2，17438套。新开工面积1265092m2，9407套。其中普通商住房1432119m2、11694套。经济适用房17954m2、216套。别墅面积47636m2，190套。当年房屋虽是行情看涨，涨幅仍未超过20％。人们买房时挑三选四，购房强调要有秩序感、明快感、吉祥感和现代感。选写字楼的以“U”型为佳，尽量回避带锐角的办公室，选住房的一般不选风口，不住孤宅阴院、不近神庙坟场，要求室内光线要明亮。选铺面的大门要求不正对厕所，不正对电梯，电杆等等。
                                   2006年开始我市房价不断攀升
    曾经春风得意的房地产开发商个别的进了监狱。如号称绵阳标志性建筑的×××，从银行出来搞房产的×××。更多的是船小好掉头，改行了。见好就收。过去，130多家登记注册的房地产老板，如今还在报建的企业仅20多家。真的是来也汹汹，去也匆匆。一批外地大企业特别是成都的房地产老板入驻绵阳房地产行业。其实力、规模和建房的综合指数都让绵阳当地小老板望尘莫及。巴尔扎克说“幸福并不在金币挥霍的房屋底下”。但居有定所是人之常情。如今市民素质普遍提高了，购房已从盲目趋向理性。他们要看文化资源，住房是否依山傍水，通风向阳？房屋总体设计是否有科技含量，有气质等。笔者亲见三台县城一幢房子修好数年卖不出去，究其原因，说是那幢房子修的像棺材，谁愿意花钱买个活棺材呢？二要看区域规划，区位，圈层，人气，商气，空气噪音都要考虑。三要看修好的现房密度，节能性，结构，墙体颜色，通讯，环保，工业化密度，楼宇布局，水电气设施。四要看配套物管；如安防监控，车位配置，运动休闲，教育，医疗，公共社交，前期物管，社区文化，环境保洁，物业租赁等等。社会的需求高了，市民的需求已向开发商提出了新的挑战。今年房展会成为我市一道亮丽的风景线。售楼小姐一个比一个靓丽。房产商的展位布置装饰得一个比一个富丽堂皇。模型制作一个比一个精美。宣传广告画册一个比一个更富有创意。真的是美不胜收、目不暇接了。据统计：2007年12月2日落幕的绵阳冬季房地产交易会成天是人头涌动，热闹非凡。共有35家房地产开发企业参展，参展面积30万m2，而现场咨询排号，签约登记了的是3005套，275138m2。极少现房成交，多是在建房期房甚至是图纸上谈房。笔者掌握的现房成交价。岷山实业为4301元/m2,倍特建设为3974元/m2，天府怡和3881元/m2，兴力达3496元/m2。同期绵阳所属部分县（市）房价也涨幅不小。地处江油市金轮大道的耀森金外滩电梯公寓期房预计均价2800元/m2。门面房10000元/m2。三台县梓锦新城的现房140m2大户型均价1616元/m2，一次性付款折扣后也要1544元/m2，二期工程门面最低4980元/m2，最高5838元/m2。盐亭的万丰粮苑现房1250元/m2。最近还在上调价格。地处山区的北川县城少了1200元/m2也不行。平武县城住宅价在700-900/m2,门面房已达4000-6000元/m2。地价飙升，房价高涨，已是不争的事实。多少文人墨客为“房奴”鼓与呼。北京近日住交会上一个“房奴”披枷戴锁引起各界关注。多少人看过热闹火爆的房展会后捶胸顿足，恨自己为什么前几年不下决心买房子，“房子”已成为他们寝室难安的心病。
                                        未来房市知多少
    “十一五”期间绵阳规划建设各种套型住房9万套（今年将建成1.7万套，170万m2）其中90m2以下的普通商品房210万m2，2.59万套。2005年我市公开出让土地19宗，面积29068万m2，均价27.3万元/亩。2006年我市公开出让土地17宗，面积1178.2亩。成交总额69630万元，均价59.1万元/亩。今年截止10月16日我市公开出让土地29宗1250.2亩，成交总额64512.89万元。均价51.6万元/亩。11月30日在临园宾馆1号楼举行的科创园区三宗土地拍卖盛宴上，华润置地以5.51亿元夺得九洲大道南侧430亩土地。每亩均价超过133万元。来自山西的新兴房产斥资4.22亿元竞标成功夺得另外两宗土地。须知，这些均价100万以上/每亩的地块都在过去不为老绵阳人看好的园艺山上。从事房地产开发不仅是暴利更是投机行为，地产资源极为有限，抢得先机便赚得盆满钵满。最近笔者了解的绵阳市城中片区华腾、碧水映象120-140m2户型均价4000元/m2。滨江北路凤凰城51-220m2各户型均价4300元左右/m2。城中二手房也多在3000元/m2，步行街一带的二手房4000元/m2，也很难买到。城东片区芙蓉金城开发商总户数2200户，均价2900元/m2，城东逸景90m2以下均价2860元/m2。城南片区的阳光曼哈顿总户数2000户，均价3700元/m2。富临·晶南湖一期的900套均价3300元/m2。城南片区米兰阳光公寓218套均价3300元/m2。凯丽滨江510户均价3300元/m2。城北片区长虹世纪城总户数4000户，一期1766套明年开盘，预计价位在4500元/m2以上。小岛三期总户数1406户均价4300元/m2。综合我市城中及东南西北各片区房均平均接近4000元/m2。城市中心的二手房也行情看涨。2005年还是1000元/m2左右的单位建房，如今身价均在2500至3000元左右/m2。少了2000元/m2根本就无房可购。呜乎，多少70后、80后新人，想购买一套商品房不得不孤注一掷倾全家所有财力抓住房价高涨的尾巴早购早赢了。
                                        我市房价还能走多远
    房价高涨和“狼”来了有关。外资看重中国房地产暴利行业。2003年摩根士丹利基金成为海外基金投资国内房地产业第一人。当年7月，他们仅投入了项目总投资的10％到上海某个项目，短期内收入超过30％，至2005年底它在中国房地产市场的投资总额已达30亿美元。2006年该公司又在中国房地产市场追加了30亿美元。麦理公司转手上海金茂大厦交易，净赚1.5亿美元，账面回报150％.。花旗银行2005年以500万美元收购上海永新广场一进一出，净赚2775万美元，增值率超过55％。高盛以1.076亿美元从新加坡凯德置地手中购得上海高腾大厦，马上卖出，升值回报达39％。房地产成为暴利行业，有一块地能够吃一辈子，修一幢楼赚一幢楼的例子在绵阳不胜枚举。近期外资涌入规模越来越大，整体购买势头强劲。一些房产开发商早已赚足了钱淡然退出市场。目前在我国一些地方已在逐步规范外商投资房地产业。规定要求，外资投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的，注册资本不得低于投资总额的50％，未取得《国有土地使用证》或开发资本金未达到项目投资总额35％的，不得办理境内、境外贷款，最近召开的中央经济工作会议之后，央行决定将已实施10年之久的“稳健”的货币政策调整为“从紧”的货币政策，意在防治经济过热和通货膨胀。在有13亿人口的中国经济过热和通货膨胀的最后结果都是元气大伤，误国害民。在天蓝地绿水清人和“适宜人居”的绵阳，房地产市场依然有很诱人的吸引力。绵阳政通人和、人气旺、商机多。绵阳已成交的商品房中有近半数是来自五湖四海的非绵阳籍土著居民购买的。据悉，地处旺苍的北川监狱，1100多名干警，在绵阳购房的就有300多户。剑阁县原水电局长老王告诉我，他估计剑阁全县在绵阳购房的不下1000户。成都、广元、遂宁、重庆、来绵购房者也不少。原在北京供职的一位女士竟然丢掉北京户口在绵创业并在绵阳韩家脊购了一套商住房，把户口迁入游仙，还高兴的呼朋唤友祝贺她成为“绵阳人”。是的，与北京、上海、深圳、杭州相比，绵阳房价仍然有不小的增值空间，“大楼盘”公寓，高档别墅，高楼电梯公寓仅在3000至4000元/m2徘徊。二手房多在2000-3000元/m2。市郊或城郊结合部1000至2000元/m2还随处可买。但时不我待，机不可失。作为居家过日子的普通老百姓，我主张趁绵阳房价虽然攀高但相对平稳之时，该出手时就出手。以免三五年后又悔不当初。