小燕问答 之三——个人住房转让（受让）涉及的税收政策（上）

问：个人转让（受让）住房主要涉及哪些税种？

答：根据国家税法和政策规定，国家对个人转让房地产征税涉及的税种包括：营业税及附加（城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加）、个人所得税、土地增值税、印花税。受让房地产涉及：契税、印花税。

问：个人转让住房个人所得税应如何征收？

答：对个人转让住房（俗称“二手房”）所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入，纳税人申报 的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。

        对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用（具体比例见《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》）

        对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，可按住房转让收入的一定比例征收个人所得税。

问：哪些个人转让（受让）住房的情况可以享受个人所得税优惠政策？

答：一种情况是：对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

        另外一种情况是：对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售住房应缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式向主管税务机关缴纳，购房金额大于或等于原住房销售额的，全部退还纳税保证金，购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，金额作为个人所的税缴入国库。

问：个人转让住房应如何征收营业税？

答：首先，自2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售的，应全额征收营业税。

        其次，自2006年6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落容积率（指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比，其计算公式为：容积率=总建筑面积/土地总面积）、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向当地公布的普通住房标准，利用房地产管理部门和规划管理部门提供的相关信息，对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的、给予免征营业税。

        第三，自2006年6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。

        第四，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明注明的时间作为其购买房屋的时间。

         第五，个人对外销售住房，应持依法取得的房屋权属证书，到地方税务部门申请开具发票。

          第六，对个人购买的非普通住房超过5年（含5年）对外销售的，在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。

问：个人受让住房应如何征收契税？

答：对个人承受不享受优惠政策的住房不得减免契税，契税税率为4%，个人购买自用普通住房，暂减半征收契税。

问：目前四川省普通住房标准是如何规定的？

答：现在四川省普通住房标准必须同时满足以下条件：住宅小区容积率在1.0以上；单套建筑面积在40平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。