广角镜（五十二）——商品房销售明码标价，更需明码实价

       3月16日国家发改委发布了《商品房销售明码标价规定》，要求：商品房销售实行一套一标价，并再次强调，按照《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发 [2010]10号)文件要求，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。该《规定》共十九条，自2011年5月1日起施行。(新华网)
       这是“房改”20余年后，政府第一次对住房商品明确要求公开“明码标价”，且是一套一价。同时，也明确了违规处罚。以前我们经常会发现：今天房子一平方米卖3000元，明天就可能卖3500元，售楼小姐还会不停地催：赶紧下手吧，再过两天我们还得涨价。商品房标价太乱，随时调价，常常会出现见风涨的混乱局面。
       在过去的几年间，由于房价不断上涨，不少开发商坐地生财，违法排号收取定金，在开盘销售中，往往根据客户数量而随意加价，楼盘一天标一个价，缺乏起码的诚信经营。这次，政府从销售价格入手，把真实数据搞清楚，再来剖析价格后面的事，就有了可靠的第一手依据。《商品房销售明码标价规定》正式将物价部门纳入了房地产调控监管机构的阵营中，对打击“捂盘惜售”有积极作用。但要见到成效，还必须多管齐下，严格执行相关配套政策。
       首先，要规范政府行为，保持政府中立。目前的情况是是开发商和地方政府走的很近，在老百姓看来他们就是利益共同体。现在，国家层面楼市调控政策收紧，地方政府的步调需要一致，至少保持中立态度。其次，强化政策执行，避免开发商钻空子。尤其是本规定第九条——“对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售”。就是说，对于同一栋楼，开发商不得分批次销售，必须一次性公开销售。否则，开发商就会想方设法钻空子，例如：减少单批次销售房屋的数量，增加销售的批次，而对不同批次的房屋实行不同的价格，以达到在短时间内变相涨价牟利的目的。开发商也会想出把原来单价1万多元的楼盘，向物价局“备案”到每平方米两万元，然后以打折优惠等各种名义降价。
       有网友指出：“一套一标价”进一步规范了开发商盲目加价的行为，避免部分开发商利用“均价”、“起价”等数据吸引客户，制造楼盘热销的假象。同时，发改委出台新规对不执行明码标价规定的将依法严肃查处，对开发商有震慑力。但是我们公众还想知道的是，这一套一价，是怎么定价。这不能由开发商申报，物价局审批就完事，而是物价部门要将定价的具体标准、政策依据、成本价格都应先公开，让人民看这些依据是否合理，特别是成本价格，比如房价成本中的土地价格是多少？拆迁费多少？建筑成本多少？税费多少？而且公开要细，建筑成本方面，砖瓦价格多少？钢材多少？人工多少？
       其实，房价再复杂，其成份也与其他产品一样:原材料，即地价，加工费用，即建设和流程费用，再加利润。最终面世的房价，可再乘以地段环境系数。相对于明码标价，我们更需要的是明码实价。我们允许房产商赚钱，只要在可控的范围内。包括地段、环境、房屋品质等特有系数，也大可经由专业评估得出，公众大致认同。至于公众，全程看到了房价的加码，买得起或买不起，自己会掂量，多少岁租房多少岁买房，不用人劝，自己会劝自己。“明码实价”目前也已成为我国市场价格监管一个新的发展趋势。就在不久前，国内的家电连锁巨头就宣布，摒弃沿用多年和消费者讨价还价的标价模式，实行明码实价。今年3·15，中消协和发改委共同举办的座谈会，主题就是《3·15，我们推进明码实价》。与会的国内众多知名企业联手推出的《明码实价自律承诺》，第一条就是“坚持明码实价，价格公平合理”，并强调“降价原因明示，原价真实不虚”。