平武县人民法院审理卖房搭地案件的对策建议

□唐  红

平武县系山区，在农村土地第二轮承包颁证结束后，国家相继出台如天然林禁伐、农业税免收、林权制度改革等政策。震后，随着农房重建、道路交通等农村基础设施的完善，农村土地流转纠纷逐渐显现，特别是卖房搭地案件不断增加。我院针对此类案件不断总结经验，探索出以下对策建议。

一、法律关系认定。

“卖房搭地”的法律关系包括房屋买卖、农村承包土地（林地）经营权两部分。房屋买卖包括宅基地地上附属物房屋的买卖、宅基地使用权的流转。实践中，因当事人法律素养较低，基层组织和基层政府在监督和指导上欠缺，当事人签订房屋买卖和农村承包土地（林地）经营权流转合同在主要条款约定方面不明确、不具体。甚至当事人故意规避宅基地使用权、农村承包土地（林地）经营权不得买卖，而在合同或协议中以“长期使用、长期管理、长期耕种、看管、管理”等形式表达流转意思。因此法律关系的认定应从意思表示、流转（交易）目的、合同对价等方面综合判定。如果房屋价值与给付合同价款差异较大，应认定该价款既包括房屋价值，也包括土地（林地）的流转价值。认定以“卖房搭地”形式的农村承包土地（林地）经营权流转有效。

二、处理对策

一是房屋买卖。房屋买卖如系当事人的真实意思表示，出卖人已交付房屋，买受人已支付相应对价，买卖双方的合同目的已实现，一般应认定房屋买卖协议有效。

二是宅基地使用权。按照现行法律和有关政策规定，宅基地使用权在同一集体经济组织成员间可以转让，但应报经政府主管部门审批准予，办理相关变更登记手续。这就是不动产房屋买卖“房随地走”的原则，也是房屋买卖与宅基地使用权转让不得分离的交易习惯。因为针对房屋出卖人来说，事实上的出卖行为应视为对其宅基地使用权的放弃，即认定房屋买卖关系有效。房屋买卖双方如不属于同一集体经济组织成员，宅基地转让的事实行为又未获政府主管部门批准，其房屋买卖合同应属于合同法上的效力待定合同。出卖人作为房屋买卖中宅基地的合法使用权人，相对于村委会及政府主管部门，其卖房行为已隐含其放弃宅基地使用权的意思处分。现行法律法规并无农村宅基地使用权放弃的禁止、限制性规定，而且随着房屋的交付，可视为该弃权行为已实际履行。弃权作为单方法律行为，无需经他人许可即生效。既然宅基地已失权，且房屋买受人已经办理了房屋过户手续，那么宅基地上房屋的买卖不得回转。至于买受人能否取得所买房屋的宅基地使用权，应由有权部门依法办理。

三是流转方式及期限认定。当事人未就农村承包土地（林地）的流转方式在流转合同中作出明确约定，也没有办理相关流转登记（备案）手续，如果房屋已交付，价款已给付，双方的合同目的已实现，应认定为转包。对合同中约定的流转期限表现为“长期使用、长期管理、长期耕种、看管、管理”等形式，一般不参照合同法第二百三十二条规定认定为“不定期流转”（经合理期通知可解除合同）。为维护交易安全和农村社会稳定，培养公民的诚信和履约意识，非特别情况（一方构成根本违约、生活极度困难等等），则参照农村土地流转交易习惯，一般将流转期限认定为不超过法律规定的承包期限。

四是被流转方砍伐林木、改变土地用途的处理。被流转方经有权机关批准砍伐林木或为管护需要而零星砍伐，流转方要求分享价款或者赔偿损失，应认定该行为属于被流转方的正常经营管理行为，对流转方要求分享价款或者赔偿损失的请求一般不予支持。被流转方砍伐林木未经有权机关批准，流转方要求分享价款或者赔偿损失，应不予审理，告知当事人向有权机关就砍伐林木行为进行处理。待有权机关对砍伐行为作出定性后，当事人可以就相关损失进行协商处理；无果就林木损失通过诉讼方式解决，但权利人应承担举证责任。被流转方擅自大面积改变土地用途，一般掌握标准为流转面积的30%或50%以上，流转方以对方构成根本违约为由要求解除合同，应支持其诉请。但对改变土地用途的行为，告知当事人找有权机关依照法定程序处理。被流转方就改变土地用途要求对方赔偿损失或分享价款的，在有权机关对改变土地用途的行为定性后，通过和解、调解、诉讼等途径解决。

五是被流转方以流转行为未经登记或备案为由，要求解除合同的，一般不予支持。