法律援助为地震受灾群众索回第一笔租房退款

　　法律援助为地震受灾群众索回第一笔租房退款
　　　　　　　——北川受灾群众罗德全租房合同非诉讼法律援助案
　　6月24日，暂住在绵阳九洲体育馆的北川灾民罗德全高兴地拿到了房东刘女士退还的5000元租金。在5.12汶川地震前，罗德全一直租用北川羌族民品市场刘女士的门面做火锅配料的生意。地震后，他们一家两手空空来到绵阳。罗德全很希望房东能够将他预交的一年租金6000元退还给他。于是他冒着危险从废墟中掏出了租房协议，准备找刘女士退还预付租金。
　　从5月份到九洲体育馆灾民安置点后，罗德全就一直通过电话与刘女士协商，希望对方能退还租金，但未能如愿。万般无奈之下，罗德全在6月23日来到绵阳市惠民中心法律援助窗口，正值四川道融民舟律师事务所胡文君同志在此值班。胡文君发现罗德全手上只有租房合同，没有预收租金收据，就告诉罗德全想办法在打电话与对方协商退租金时，利用录音的方式收集证据。在通话中，让对方承认什么时间、什么地点收了多少租金，在通话开始时要确认通话的人就是刘女士本人，注意不能威胁对方。罗德全第二天按照上述要求录了音，取得了关键证据。
　　随后，胡文君打电话给房东刘女士，将相关的法律规定仔细解释给她听，然而，刘女士认为自己在地震中损失更大，自己承担房屋损毁的损失，承租方承担租金方面的损失很合理，自己不应该退。这次沟通以失败告终。
　　胡文君认为，通过罗德全的情况介绍，刘女士的丈夫可能是解决问题的关键人物。于是，胡文君要罗德全再次给刘女士打电话，告诉她自己要申请法律援助要回租金。下午，双方终于坐到一起商量退还租金问题，刘女士的丈夫王先生也到场。王先生说，因为心里存在疑问，所以没有退。他说，比如买卖房屋，房屋交付后的损失由买受人承担，不管是否办理了房产证；同理，房屋租赁，我把房屋交给了承租方，现在的租金损失就应承租方来承担。胡文君给王先生分析说，这是两种性质不同的法律关系，一个房屋买卖合同关系，一个是房屋租赁合同关系，二者不能混为一谈。房屋租赁，出租方取得租金，承租方获得房屋使用权，现在房东不能提供房屋的使用权，当然也就不能收取租金。现在房屋因不可抗力的原因不能使用，属于合同无法履行。在合同双方都没有过错的情况下，该租赁合同就不再履行。既然合同不再履行，那么承租方就无需支付租金，出租方也无权收取租金。现在出租方在合同没有履行的情况占有预付租金，属于无权占有，应该退还承租方。王先生最想不通的是为什么承租方的预付租金可以找他要，而他的房产损失却找不到人赔偿。其实要理解这个问题，最重要的是理解是风险由谁承担的。房屋的毁损灭失的风险由所有权人来承担，房屋的增值也由所有权人来享受。胡文君还提到，作为地震灾民承租方可以申请法律援助，由法律援助中心为其指派律师，诉讼费也可以申请缓交。也就是说，承租方可以轻松启动司法程序。此外，胡文君还从证据的角度分析，承租方手中的证据非常充分。出租方很可能性败诉。如果事情到了这一步，出租方还要额外承担诉讼费用，扩大损失。而且现在正是抗震救灾的敏感时期，社会各届对有关灾民的问题都很重视。
　　另外，王先生无意之间提到自己曾到北川参加现场救援，从废墟中成功救出5人。胡文君说，既然王先生能亲自到灾区救人，必定是位大仁大爱的人。罗德全一家现在无家可归，希望王先生深明大义，主动退还罗德全预付租金，相当于再帮一家人。王先生最终同意退还租金，为了尽快拿到钱，罗德全主动作出让步，让房东只退还5000元。这件事终于在法律援助人员的努力下成功解决。