[案情]
申请人：黄某
被申请人：唐某
2004年10月18日，被申请人唐某与某房地产公司签定了一份《房地产买卖合同》。合同约定被申请人购买X小区H栋04号房。合同已在市房地产权登记中心备案，房产证尚未办理。
2005年3月28日，唐某作为卖方与买方黄某及某房地产公司三方签定了一份《房地产买卖合同》。约定，买卖双方通过经纪方分别出售及购入X小区H栋04号房产，建筑面积约为100平方米，转让价为人民币560，000元。合同中与本案有关的其他规定如下：
一、买卖双方均清楚该物业尚在银行按揭之中，卖方一手房地产证尚在办理之中，并同意在此状态下签署本合同。
二、卖方唐某需自行办理一手房地产证，办证费用由卖方负责。
三、在签署本合同时买方向卖方付清56，000元作为定金。房地产公司向唐某交房后，三天内唐某向买方交房，买方再支付其余房款，双方再签署《房地产买卖合同》并办理二手房地产证，递件回执由经纪方托管。
合同签定后，买方黄某向卖方唐某支付了定金56，000元。
2005年10月24日，卖方唐某办理了其所购房屋的入住手续，未向买方黄某交付房屋。买方黄某提起仲裁，请求裁决被申请人唐某双倍返还定金112，000元。
[争议]
申请人认为，被申请人唐某违约，应双倍返还定金。
被申请人认为，双方签订房地产买卖合同时，被申请人所购房屋尚未领取房地产证。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，房地产买卖合同无效，不能双倍返还定金。
[仲裁庭裁决]
仲裁庭认为，房地产买卖合同有效。被申请人向申请人双倍返还定金112，000元。
[评析]
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。仲裁庭认为，该法律规定的一般原则在于，一套房产如果没有产权证书，属于产权不明或不确定状态，在此种状态下，所谓的房屋所有人转让房屋，属于无权处分财产，因而该转让属于无效转让。但是，就本案而言，被申请人所处分的房屋系其合法购得，并且，原购房合同已在房地产权登记中心备案。根据有关规定，已备案的房地产买卖合同的解除须由仲裁机构或法院作出裁决书、判决书。这就说明，已登记备案的房地产买卖合同未经依法解除前，合同中房屋的买受人对房屋的所有权是受到法律保护的。在被申请人的购房合同被依法解除前，合同中的房屋的未来产权是明确的，即属于被申请人所有。尽管被申请人的房屋的一手房产证尚未办理且房屋尚处于抵押状态，但房产证能够办理和房屋抵押有条件地解除是双方当事人均预见到的。为此，双方在房地产买卖合同中约定由被申请人自行办理一手房产证、偿清贷款并赎出一手房产证，申请人支付完房款后三日内，双方签署用于办理产权转移登记的《房地产买卖合同》等等，这些约定本身并不违法，而且也是遵从了“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的法律原则，因此，仲裁庭认为，房地产买卖合同为有效合同。而且，这一类房屋买卖合同现已普遍存在于房地产买卖市场的交易中，只有确认这类合同的效力，才能防止某些人为了获取不正当利益并损害他人合法权益而随意违反合同或以这类合同无效为由企图获取不正当利益或逃避应负的法律责任。
基于以上意见，仲裁庭认定房地产买卖合同有效，裁决被申请人唐某向申请人黄某双倍返还定金112，000元。
本案例的意义在于，不能机械、教条地理解法律，而应该在充分了解当地政府正在合法实施的行政规定、规章等文件的前提下，予以正确理解并适用，从而才能有效地保护守约一方并制裁违约的另一方，维护和促进房地产交易市场的健康发展。 （刘彦甫）
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